住宅ローンの繰り上げ返済と借り換えのポイント
住宅ローンのメンテナンスを行う方法には、繰り上げ返済と借り換えがあります。
それぞれメリット・デメリットがあり、注意すべき点も異なりますが、上手く活用することで月々の返済額や総支払額を削減することができる部分も共通しています。
繰り上げ返済と借り換え、どちらを選択した方がより多くのメリットが得られるか。この点に関しては、現状の住宅ローンにおいて、どの部分を今後どうしたいか、によって変わってきます。
例えば、総返済額を減らしたいという場合は、借り換えよりも期間短縮型の繰り上げ返済の方が高い効果を示します。
期間短縮型とは、住宅ローンの返済期間を短縮する目的で行われる繰り上げ返済です。
仕組みとしては、一定額を繰り上げ返済し、返済期間を数年短縮するというものとなり、毎月の返済額を変更する事なく、支払い利息を減らす事ができます。
また、毎月の返済額を減らしたいといった場合は、返済額軽減型の繰り上げ返済が有効となります。期間短縮型と比較して利息の軽減効果はあまりありませんが、毎月の返済額を減らすことができるため、まとまった資金が必要な期間などに活用すると家計のやりくりが楽になります。
返済額軽減型と期間短縮型どちらが得？
返済額軽減型は繰上返済によって、少なくなった元金の分だけ毎月返済額を軽減していくという方法です。
2,000万円、金利1％、残期間25年の住宅ローンを借入期間1年後に100万円繰上返済を行った場合には、毎月返済額は75,374円から71,467円に下がります。
利息支払い額は612,200円から486,984円に減少します。
期間短縮型の場合に同条件に繰上返済した場合には借入期間が1年4か月短縮され、利息支払額は360,930円となり、返済額軽減型よりも12万円程度のメリットがあります。
このため、返済額軽減型よりも期間短縮型のほうがメリットは大きくなります。
一方、今現在の住宅ローンよりも返済条件を有利なものへ変更したいという場合は、借り換えが有効となるケースがあります。
借り換えは繰り上げ返済と比較して、借り換え手数料・諸費用が高いというデメリットがありますが、現状よりも金利が有利なローンに借り換えができれば、毎月の返済額や総返済額を削減することができます。
加えて、最近は借り換えの際の諸費用の中の大部分を占める保証料が不要という商品も出てきていますので、金利差が僅かな場合であっても、借り換えの効果が出るケースも増えてきています。
繰り上げ返済も借り換えも、人生の最も大きな支出である住居費を節約できる、大変有用な手段です。
しかしながら、手数料や諸費用が必要となる、借り換えであれば再審査があるなど、ある程度のハードルのある方法でもありますので、検討をする場合は各商品の特徴や内容について、しっかりと把握をすることから始めるようにしましょう。
住宅ローンの返済が重い、厳しい…という場合
人間、30代にもなるとマイホームの購入を夢としてかかげる人も少なくないでしょう。
一戸建てやマンションなど、形態を問わず自らの城を築くというのは、人間にとって不変の願望なのではないでしょうか。
今からでは想像もできませんが、かつては家や土地などの不動産を持っていれば、その価格はまさに右肩上がりだったという時代がありました。
そうした時代、目先の効く人の中である程度の資金がある人は、住宅を購入しては高値で売り、その費用で別の不動産を良い条件で購入して転売する人がいました。
しかし、そうそうこういったことが続くわけではありません
。お決まりのように耳にするバブルの崩壊によって、それまでは高価だった不動産価格がいきなりの大暴落という憂き目にあってしまったのです。
不動産価格の急激な下落は、それまで不動産で稼いでいた人には痛手でしたが、庶民にとっては安価で住宅を購入できる時代が来たため、一時的には歓迎されました。
それまで手の出なかった住宅を購入するために、多くの人が住宅ローンを利用して住宅を購入しました。
しかし、景気の冷え込みは予想以上に厳しく、給与も下がってしまいました。
そうなると、給与の上昇を予想して立てた住宅ローンの返済計画にほころびが出てしまうのです。
住宅ローンは基本的には、給与の上昇を見越して、年を追うごとに金利が上昇します。
しかし、実際には給与が上がらないため支払いを行うことができず、最終的には自己破産へと至ってしまうのです。
住宅ローン払えないなら自己破産の前に任意売却
■住宅ローンの返済
・返済の破綻
・返済に無理のある住宅ローン
・退職金のカット
・今は返せるけど
・滞納するとどうなる？
・それでも返せないときは
■支払いについて
・景気低迷によるリストラと年金収入
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■自己破産以外の選択
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■任意売却の流れ
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■任意売却に対する豆知識
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